究極の選択！賃貸自由主義 VS 35年ローンの持ち家

マイホームにかんして昔からよく言われるのが「持ち家」と「賃貸」のどちらがトクか･･･。これまでも散々繰り返されてきた議論ですが、「特にこれからの時代は、リスクを背負ってまで買うべきではない」と言うのが最近の傾向だそうです。因みに僕は、その買うべきではない持ち家を所有しています。今更「そうか～･･･。」と思っても後の祭りですが、後学のためにと思い改めて考えてみたいと思います･･･。

隠れた強迫観念が持ち家を買わすのかも

考えるに僕もそうでしたが、日本人にはひょっとして住宅についてのある強迫観念が存在しているのではないでしょうか･･･。それは、どういう事かと言うと「一人前になったら家を買わなければならない」というものです。仕事を持ち、結婚して、子どももできた一人前の職業人が、いつまでも賃貸住宅に住んでいると、世間から「どうして？」と思われるのではないかと言う事です。「ふと、まわりを見渡してみて、仕事をしていて、それなりの家庭を築いている人のほとんどは持ち家に住んでいて、賃貸暮らしを続けているのは少数派なんだろうな･･･。」と思う訳です。しかし、自宅というのは必ずしも購入しなければならないものなのでしょうか？　住宅というのは、人が暮らすための器です。雨風をしのぎ、安寧と安眠の場所を提供する場所です。

理想の土地面積は、4人家族で100平方メートル

僕の思う理想の一戸建ては、一人当たり30平方メートルから50平方メートルくらいの広さがちょうどいいと思います。掃除や手入れも行き届き、4人くらいの家族で暮らすならせいぜい100平方メートルくらいでしょう。それでも充分過ぎますけどね･･･。つまり、今の一般的な日本人の必要とする住まいは、さほど広くない。そして、この国では住宅自体が余っている。日本全体で13％余りの住宅が空き家になっていて、それは今後どんどん増えることが確実視されている。さらに言えば、住宅は余るわけですから資産価値は低下していく可能性が出てきます。今現在、日本全国で住宅を含めた不動産の価格は下落しているのが現状です。不動産の価格自体が上昇しているのは、東京や神奈川、京都や大阪、仙台、福岡といった観光色の強い特殊な事情がある一部の地域の、限られた場所だけなのです。その他の不動産はほとんどが、その資産価値を落としていると言われています。そして驚くことに、日本全国で所有者不明の土地が九州と同じ面積分だけあると言われているのです。なのにこういう時代でも35年ローンを組んでマンションを買おうとしている人が沢山いると言うのです。そしてなぜそこでリスキーな買い物をするのでしょうか。

少子高齢化と減り続けるであろう日本の人口

今後、日本では人口減少とさらなる少子高齢化が進むとされています。移民政策を大転換でもしない限り、この国の住宅需要は減り続けるだけのような気がします。なので恐らく絶対に増えないのです。増えないということは、即ちその価値も高まらない、ということになるのです。簡単に言えば、不動産の資産価値は下がり続けると言う事です。もっとあからさまに言うと、35年ローンで購入したマンションの市場価格が購入時よりも上がる、ということはマイナス金利になったり、年率5％以上のインフレにでもならない限り起こり得ないのです･･･。なのに、多くの人が何故か35年ローンを組んでまでマンションを買いるのです。いったいどうしてでしょう？昔からよく言われているのが、「人は、目の前で起こっていることしか理解できない」です。では、いったい目の前では何が起こっているのでしょうか。特に東京の都心やその周縁では、不動産について何が起こっているのでしょか。一般人にも分かりやすい身近な所での現象としては、「マンションの値上がり」です。2013年以来、マンションの価格は新築も中古も上がっています。だから、多くの人はこの流れが今後も続く、と考えているのです。もしくは「オリンピックが終わるまでは」などという根拠のない妄想を抱いているのかもしれません。

ピークを過ぎたマンション価格の今

でも現実は少し違います。あくまでも一般論になりますが、都心の不動産価格は確かに2013年のアベノミクス開始以来上がり続けて来ましたが、それは2016年がピークだったのです。2017年は踊り場。中古マンション市場では、2017年に入ってから緩やかな下落が始まっているそうです。郊外や地方では、中古マンション価格の下落は鮮明になっているようです。しかし、こういった現実が一般的には見えていないのかもしれません。例えば、一般の人が目にする不動産ポータルサイトでの価格はただの「売却希望額」であり、実際に売買が成立した「成約価格」ではありません。売買の現場に立ち会うことが出来る人は別として、成約価格は確実に下落しているのです･･･。つまり、主要都市を生活拠点にしている人々が見ているマンション相場は、恐らく「上がっている」ように見えて、内実はすでに下落が始まっている。また、今後よほどのことがない限り上昇局面は訪れないであろうというのが専門家の見解だそうです。さて、こういう現実の中で、自分の住むマンションを果たして購入すべきでしょうか？　それも35年もの長きにわたる返済を義務とされた借金（ローン）をしてまでもです。

それでも一国一城の主がいいのかも

35年返済というものを、多くの人は軽く考えているかもしれません。しかし、実際には恐ろしく残酷な自由束縛かもしれません。数千万円の借金を35年にもわたって返し続けなければならない義務が課されるのですから･･･。では仮に、返せなくなったらどうなるのでしょうか？　銀行が容赦なく抵当権を実行するでしょう。そして、そのマンションを競売にかけて、ローンの残債を回収するのです。そして、借金を返せなくなった購入者は、競落者によってそのマンションから追い出されるというのです。それでも、競落額がローンの残債を下回る場合は、借金が残ります。しかし返済義務は消えません。そうなれば自己破産しか救済の道はないかもしれません。そういうリスクまで背負って、マイホームを買うべきではないという考え方もあると言う事です。

お気軽賃貸住宅ライフのメリット

一方、その時々の収入に合わせて賃貸住宅に暮らすライフスタイルは、35年間ローンを返し続ける義務を背負うよりも、かなり自由という考え方です。例えば、魅力的な転職のチャンスがあったとします。仮にそれが海外や地方都市から舞い込んでも、賃貸ならば気軽に応じることができます。子どもが遠隔地の進学校に合格すれば、家族で引っ越もできます。あるいは、会社を辞めて収入が減った場合でも、家賃の安いところに引っ越しが出来るという訳です。日本全国で賃貸住宅の空室は2割も余っているのだそうです。礼金や敷金がかからず、当初1か月は家賃がタダという公営住宅もたくさんあるそうです。要するに、なにがしかの家賃が払える収入さえあれば、住むところには困らないという訳ですね。そしてま～良くも悪くも、賃貸生活というのは自由だと言えるでしょう。逆に、持ち家に住むというのは、ネガティブに考えれば、その所有物をどうするか、という義務が生ずる分、不自由だとも考えられます。プラスそこに借金（ローン）返済という義務が付随している場合、不自由を通り越して束縛された状態だと映る事もあるでしょう。

最後に

僕は冒頭にも書きましたが、やはり購入する派ですね。幸い生活が追われる様なローンを組んでいないのと地に足の付いた感がとても満足しています。幼少の頃から引越しが多くおまけに裕福でもなかったので、いつも引越し先は、アパートか文化マンションでした。なので玄関を出てすぐ地面は、僕にとって最高の贅沢なのです。ローンが有るとはいえ我が家は、やっぱりいいもんです。